前段时间在做一个在港交所上市的房地产企业2018年年报审计项目。本期就来用通俗的语言，带大家来学习下，房地产行业一些特殊的会计处置惩罚。

增值税一般企业增值税业务有销项，有进项，根据差额申报缴纳增值税。而房地产行业“营改增”以后，增值税实行浅易措施征收，预征率为3%，取得的进项税票全额不得抵扣。

由于房产销售接纳的是预售制度；衡宇尚未交付前，可能销售房款都已经收全了，衡宇一般的建设期差不多需要2年以上。所以现在并不是等衡宇交付后根据确认收入的金额来缴纳增值税。而是未交付前凭据预收款金额来缴纳增值税。

案例：财经奥迪特房产项目，位于大明湖畔，总共包罗5栋住宅楼，都已经预售，预收不含税房款金额20,000万元，2019年4月1日（并非愚人节捉弄）交付2栋楼，业主验收通过可以确认收入金额为3,000万元；各项会计处置惩罚如下：2019年4月1日交付前，预收房款合并起来的总会计处置惩罚如下：借：银行存款 20,000.00贷：预收账款 20,000.002019年4月1日交付前，预缴税款的总会计处置惩罚如下：借：应交税费——应交增值税（浅易征收）20,000.00*3%=600.00借：应交税税费-城建税 600.00*7%=42.00借：应交税费——教育费附加 600.00*3%=18.00借：应交税费——地方教育费附加 600*2%=12.00贷：银行存款 672.002019年4月1日交付时候，会计处置惩罚如下：借：预收账款 3,000.00贷：营业收入 3,000.00借：预收账款 90.00贷：应交税费——应交增值税（浅易征收）3,000.00*3%=90.00借：税金及附加 10.8贷：应交税税费-城建税 90.00*7%=6.3借：应交税费——教育费附加90*3%=2.7借：应交税费——地方教育费附加 90*2%=1.8特别提醒：预缴的城建税、教育费附加不计入“税金及附加”，日常账务处置惩罚时，暂挂“应交税金”科目，预缴的税金期末余额为负数，报表列示上不放在应交税费，而是重分类调整，列示在“其他流动资产”企业所得税与增值税一样的原理，不能等交付后再去盘算缴纳企业所得税，那么如何缴纳企业所得税呢？每个地方税务局会审定一个毛利率，一般来说会是15%，凭据预收账款余额变更，毛利率，预交的附加税来盘算应缴纳企业所得税。接着上述案例，衡宇交付前，需要缴纳的企业所得税盘算公式如下所示：应纳税所得额=20,000.00（预收账款余额）*15%（毛利率）-42.00(预交城建税）-18.00（预交教育费附加）-12.00（预交地方教育费附加）=2,928.00应纳税额=2,928.00*25%=732.002019年4月1日之前，缴纳企业所得的税时，会计处置惩罚如下：借：所得税用度 732贷：应交税费——企业所得税 732借：应交税费——企业所得税 732贷：银行存款 7322019年4月1日交付时，不再需要交纳企业所得税。

特别提醒：缴纳的企业所得税直接计入“所得税用度”，而不是挂账在“应交水费”科目。递延所得税资产经由上面一波分析，大家应该或许相识了房地产行业增值税、企业所得税的缴纳方式，与一般企业存在较大的差别。一般企业不会因为缴纳增值税、企业所得税发生递延所得税资产，多数只会因为坏账准备的计提导致递延所得税。房地产行业由于收入、成本、用度会计确认的时点与税务上纳税存时点存在时间差。

衡宇尚未交付前，就把税给交了，就会发生递延所得税资产。2019年4月1日之前，确认的递延所得税资产金额为（（20,000*15%-42.00-18.00-12.00）*25%=732），会计处置惩罚如下：借：递延所得税资产 732贷：所得税用度 7322019年4月1日交付后，凭据预收款余额盘算递延所得税资产余额为：(（20,000-3,000）*15%-20,000*3%*(7%+3%+2%))*25%= 619.5,冲回因为确认收入多计提的递延所得税资产，会计处置惩罚如下：借：递延所得税资产 619.5-732= -112.5贷：所得税用度 -112.5特别提醒：预交的增值税，无论何时都不会计入损益，所以在盘算递延所得税资产时，不需要包罗在内；盘算递延所得税资产时，一定要把思维方式调整到资产欠债表的角度，否则很难明白销售佣金大家都听过说了，房地产搞销售的，卖了几多屋子，年薪百万；支付给房产销售署理商的佣金，在衡宇未交付前，会计处置惩罚上也不应该计入销售用度。然后税务上，可以连同上述预交城建税、教育费附加一样，支付时候或是取得署理商发票时，就可以抵减应纳税所得额，发生递延所所得税资产。由于佣金与上述内容关联性不强，这里单独举行说明。

案例，2019年4月1日前，支付给销售署理商佣金400万，会计处置惩罚如下：2019年4月1日之前，支付的销售佣金计入预付账款，会计处置惩罚如下：借：预付账款——销售佣金 400贷：银行存款 400该支付的400万可以在盘算应纳税额是税前扣除，相应的递延所得税资产金额为：-400*25%=-100，会计处置惩罚如下：借：递延所得税资产 -100贷：所得税用度 -1002019年4月1日，2个亿项目交付了3000万，相应的递延所得税资产余额需要调整为：-400*25%*(200,000.00-3,000.00)/200,000.00=-98.50；这个时候对应纳税额无任何影响，只需要根据分录举行会计处置惩罚：借：递延所得税资产 -98.50--100=1.50贷：所得税用度 1.50。

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